¿Qué es el "efecto Dolina" y por qué se ha convertido en uno de los riesgos clave en el mercado inmobiliario de Rusia y la CEI? Análisis de amenazas para los inversores, causas de la anulación judicial de transacciones y recomendaciones para la protección del comprador.
El término "efecto Dolina" se popularizó tras un caso resonante relacionado con la famosa cantante Larisa Dolina. Bajo este nombre se comprende un esquema fraudulento, en el cual el vendedor de un departamento (generalmente una persona mayor) anula la transacción en los tribunales, alegando haber sido víctima de estafadores telefónicos. Este esquema permite al "vendedor" recuperar su apartamento, mientras retiene el dinero pagado por el comprador. La aparición del término ha sido documentada en los medios de comunicación e incluso en fuentes enciclopédicas: por ejemplo, a finales de 2025 se publicó un artículo en Wikipedia con una descripción detallada de este fenómeno (principalmente relacionado con casos de vendedores mayores).
Historia de la aparición del término
El centro de la trama es el caso de Larisa Dolina. En el verano de 2024, la cantante vendió su apartamento en Moscú, entregando el dinero recibido a delincuentes (una parte a través de "cuentas seguras"), y más tarde se dio cuenta de que había sido engañada. En septiembre de 2025, un tribunal declaró inválida la transacción debido a un "vicio de voluntad" de Dolina (ella había sido inducida a error), devolviéndole el apartamento, mientras que la compradora perdió tanto su vivienda como su dinero. Este precedente resonante sirvió como señal: historias similares comenzaron a surgir en todo el país. Los vendedores y sus familiares empezaron a acudir a los tribunales con demandas de devolución de propiedades, afirmando que habían sido inducidos a error. En los medios de comunicación y en las comunidades jurídicas, este esquema comenzó a denominarse "efecto Dolina", cuando un precedente aislado se convirtió en un temor generalizado en el mercado del inmobiliario de segunda mano.
La esencia jurídica del problema
El conflicto de intereses jurídicos aquí es simple: por un lado, está la protección de los derechos del "vendedor afectado" (especialmente si es mayor y vulnerable) para recuperar su propiedad, y por el otro, los derechos del comprador de buena fe para conservar su vivienda adquirida. Dado que probar la conexión del comprador con los estafadores suele ser imposible, los tribunales a menudo aplican normas que protegen al vendedor de errores o engaños. Los principales motivos para declarar una transacción nula son el error sustancial del vendedor o el engaño (art. 178, 179 del Código Civil de la Federación Rusa).
- Los tribunales a menudo reconocen como nulas las transacciones con vendedores vulnerables según los artículos 177-179 del Código Civil de la Federación Rusa (incapacidad, error, fraude).
- En la práctica, el comprador, tras impugnar el contrato, queda sin propiedad, y el dinero pagado rara vez se devuelve; a menudo, los fondos permanecen "bajo arresto" hasta que se concluye el proceso penal contra los estafadores.
- La posición de los tribunales se centra en proteger a la "parte débil" de la transacción: si se demuestra que el vendedor actuó "sin ser consciente" (debido a edad, enfermedades, estrés o presión), el contrato se anula, a pesar de la legalidad formal de la tramitación.
Escala y consecuencias para el mercado
El problema ha trascendido un único caso: en 2025 se impugnaron ya miles de transacciones en toda Rusia a través de estos esquemas. Incluso si las cifras oficiales de transacciones permanecen estables, los participantes del mercado notan un aumento en la inquietud. Los compradores rechazan las transacciones con precios sospechosamente bajos o con vendedores mayores y exigen garantías adicionales. Muchas transacciones de segunda mano ahora son acompañadas por verificaciones adicionales y condiciones.
- En las grandes ciudades, se observa un aumento brusco en los pagos seguros: por ejemplo, los notarios de San Petersburgo informan que para el otoño de 2025, el número de transacciones a través del depósito notarial se duplicó más de dos veces.
- Los agentes inmobiliarios constatan una complicación en las transacciones con apartamentos de "jubilados": se introducen certificados del dispensario psiquiátrico, participación de familiares del propietario, grabación de sesiones de video y análisis detallados de documentos.
- Es probable que disminuya la liquidez de tales propiedades: el mercado teme ofertas "volátiles", y las viviendas de pensionistas se comercializan con descuentos o permanecen más tiempo a la venta.
Riesgos para compradores y vendedores
- Comprador: pérdida del derecho de propiedad (el apartamento regresa al propietario anterior), congelación de fondos invertidos y obligaciones hipotecarias, largos gastos judiciales y riesgos reputacionales.
- "Vendedor"-víctima: riesgo de quedarse sin apartamento y sin dinero (especialmente si los fondos fueron entregados a estafadores), presión por parte de familiares y autoridades, necesidad de declarar y participar en litigios.
Reacción del estado y de la comunidad profesional
El estado ha comenzado a prestar atención a la situación. En la Duma Estatal se están discutiendo proyectos de ley y medidas de protección: se propone la notarización obligatoria de transacciones inmobiliarias, el seguro obligatorio del apartamento en circunstancias especiales, y la introducción de un "período de enfriamiento" (temporización de fondos en un depósito bancario durante varios días). Las agencias coordinan la evaluación de la práctica judicial. Las comunidades profesionales también proponen nuevos estándares: por ejemplo, ampliar los derechos de los notarios para investigar la historia del objeto y el estado del vendedor, reforzar el cumplimiento en los bancos (prohibición de "cuentas seguras") y desarrollar recomendaciones para agentes inmobiliarios en transacciones con propietarios vulnerables.
Recomendaciones prácticas para los compradores
Para mitigar el "efecto Dolina" en una transacción específica, los compradores deberían:
- Verificar de manera rigurosa al vendedor y al objeto: solicitar un extracto actualizado del Registro Estatal (que revela la cadena de propietarios y las restricciones), estudiar la documentación de títulos y la existencia de cargas.
- Evaluar la condición del vendedor: reunirse en persona, aclarar la situación familiar y patrimonial, analizar señales sospechosas (descuentos bruscos, urgencia, estado emocional).
- Realizar la transacción bajo la supervisión de expertos: contratar a un abogado experimentado y a un notario, formalizar los pagos a través de un crédito bancario o un depósito notarial, donde los fondos se entregan al vendedor solo después de la inscripción de la transacción.
- Involucrar garantías: en la medida de lo posible, incluir en la transacción a familiares del vendedor o garantes que corroboren la voluntariedad de su declaración y estén dispuestos a devolver el dinero al comprador si se anula la transacción.
- Considerar un seguro de título: tal póliza puede compensar los fondos pagados en caso de que la transacción sea posteriormente declarada nula.
Recomendaciones prácticas para propietarios mayores
Para no convertirse en parte de tal historia, los propietarios mayores de vivienda deberían:
- No confiar en llamadas sospechosas: ignorar mensajes "de autoridades" y ofertas para transferir dinero a "cuentas seguras" provenientes de desconocidos.
- Consultar antes de la venta: discutir las condiciones con familiares de confianza y un abogado, no realizar transacciones urgentes bajo presión y no firmar documentos sin entender su contenido.
- Formalizar las transacciones de manera segura: siempre que sea posible, realizar la notarización y el inventario de bienes, evitando la tramitación de amplias autorizaciones sin necesidad.
- Utilizar mecanismos de protección: de acuerdo con los familiares, formalizar autorizaciones limitadas, tutela o prohibición de registrar transacciones sin participación personal. También considerar la redacción de un testamento o un contrato matrimonial para determinar de antemano el destino de la propiedad.
Posibles escenarios futuros
Si la práctica actual se mantiene, la cantidad de disputas judiciales y desconfianza solo seguirá creciendo: las transacciones se volverán más costosas y prolongadas, y el segmento de vendedores mayores podría desacelerarse. Al mismo tiempo, las autoridades y el negocio buscan equilibrar los intereses. Entre las medidas discutidas se encuentran la expansión de la práctica de seguro de títulos obligatorios, la introducción de un "período de enfriamiento" (por ejemplo, la retención de fondos en el banco durante una semana), la creación de registros centralizados de riesgos y la realización de verificaciones obligatorias del estado mental y financiero del propietario de la transacción.
Conclusiones
El "efecto Dolina" no es un caso aislado de notoriedad, sino un síntoma de la vulnerabilidad sistémica del mercado inmobiliario frente al fraude y la incertidumbre legal. Los inversores deben recordar: las transacciones inmobiliarias requieren una preparación meticulosa y un respaldo profesional, especialmente si el vendedor es vulnerable. Solo un enfoque integral –una profunda verificación del objeto, acompañamiento notarial, organización cuidadosa de los pagos y aseguramiento de riesgos– permitirá evitar pérdidas costosas. Sin tales medidas, el "efecto Dolina" podría afectar prácticamente a cualquier comprador de vivienda.
